El mercado de oficinas de la ciudad de Nueva York se ha estancado con tasas de desocupación estancadas en niveles récord. Y la mejor esperanza de mejora en el futuro cercano depende de si el gobernador y la legislatura pueden llegar a un acuerdo sobre una legislación para acelerar la conversión de espacios de oficinas en viviendas. Un informe publicado la semana pasada por la gran firma inmobiliaria de la ciudad muestra que el 20% de los 463 millones de pies cuadrados de espacio para oficinas de Manhattan está vacante, y otro 5% se llama espacio subarrendado. Esto significa que el espacio está ocupado pero disponible para quien desee quitárselo de manos de inquilinos o lotes baldíos. Pero el inquilino debe pagar el alquiler hasta que expire el contrato de arrendamiento. Hay señales de mejora en Midtown, pero las tasas de desocupación siguen siendo altas. Y los alquileres están cayendo. Y la situación es peor que en cualquier otro lugar. En el distrito, «está Midtown y luego está todo lo demás. Hay zonas que están empezando a recuperarse. Park Avenue tiene una tasa de desocupación de un solo dígito», dijo Michael Slattery, gerente de investigación de la firma inmobiliaria CBRE. Los edificios de oficinas continúan obstaculizando la economía de la ciudad. Incluso si el total de empleos vuelve a los niveles anteriores a la pandemia, a largo plazo la ciudad espera reducir el valor de muchos edificios de oficinas. Eso podría costarle a la ciudad mil millones de dólares en ingresos fiscales, según el contralor municipal Brad Lander. Aunque es una cifra significativa, 1.000 millones de dólares representan sólo alrededor del 1% del presupuesto total. Si bien la tasa general de desocupación del 20,1% al final del primer trimestre sigue siendo un máximo histórico, según CBRE, las cifras del centro y Midtown South son mucho peores. La tasa de desocupación de la ciudad se acerca al 23%, con nuevos arrendamientos de apenas unos 600.000 pies cuadrados en los primeros tres meses del año. Esto es un tercio del arrendamiento promedio a largo plazo. Y la mayoría de ellos son contratos de alquiler de pequeñas oficinas. Un tercio de todo el espacio de oficinas está disponible para subarrendamiento. La tasa de desocupación en Midtown South saltó a un récord de más del 24% a medida que disminuyeron los arrendamientos. Nueva York, sin embargo, ha visto sólo un puñado de despidos por parte de las grandes empresas tecnológicas. Comparado con lo que está sucediendo en la costa oeste. Pero las empresas tecnológicas que siguen concentradas en la zona parecen cautelosas. Midtown está en su mejor momento, ya que las empresas de servicios financieros siguen dispuestas a ocupar espacio para oficinas. Esto es especialmente cierto en los edificios nuevos o recientemente renovados cerca de los centros de tránsito, dijo Slattery. Sin embargo, las tasas de desocupación superan el 18%. Añadió que el «espacio comercial» en los edificios más antiguos de la ciudad es menos deseable y muchos se están convirtiendo en mendigos. Y esos edificios son los candidatos más probables para convertirse en viviendas. Si la legislación puede eliminar las barreras, en enero, la gobernadora Kathy Hochul propuso una legislación que proporcionaría exenciones de impuestos a la propiedad para las conversiones en la ciudad de Nueva York. Cuando el propietario acepta incluir un porcentaje de apartamentos asequibles. Sin embargo, su propuesta no incluía detalles específicos. Aumentar la densidad permitida para edificios residenciales y relajar algunos requisitos existentes para ventanas y otros espacios abiertos. también es importante Una fuente con conocimiento de las negociaciones en Albany dijo que el tema aún está en discusión. A medida que el acuerdo se acerca a otros puntos clave Esto figura en el presupuesto estatal que se está examinando y que ya está vencido. Los demócratas de la Legislatura habían insistido anteriormente en que la conversión incluiría apartamentos asequibles sin exenciones fiscales. Aunque no es un milagro Pero se puede contribuir al cambio eliminando del mercado los edificios de oficinas obsoletos. Sin embargo, el centro de la ciudad todavía tiene sus problemas. Pero la situación sería mucho peor sin los numerosos cambios que han tenido lugar en la última década. Durante las últimas décadas 272 edificios de oficinas se han convertido en viviendas. Al agregar otros 18,000 apartamentos al área, según Downtown Alliance, el Bajo Manhattan es donde se produce la mayor reutilización. Esto se debe a que muchos edificios se construyeron hace décadas con conversiones de losas de piso más pequeñas y sencillas. Y porque las normas existentes permiten nuevas mejoras. En los últimos meses, los propietarios de 111 Wall Street y 222 Broadway han anunciado que cambiarán su apariencia. Como resultado de una caída de 1,5 millones de pies cuadrados en la oferta, estos dos edificios por sí solos aumentarían sus puntajes de desocupación en 2 puntos porcentuales si siguieran siendo edificios de oficinas. «La transformación ha sido parte de la historia del centro de la ciudad durante 30 años y ha sido fundamental en la creación de viviendas y la construcción de una comunidad de 24 horas», dijo Jessica Lappin, ex concejal de la ciudad y actual concejal de la ciudad. Como dijo el presidente de la Alianza, «Nosotros Vi los beneficios de eso durante COVID. Y ahora lo vemos”. Sin embargo, señaló que el 70% de esos cambios se produjeron cuando la ciudad ofreció una importante reducción de impuestos llamada 421-G, que proporciona una exención de impuestos a la propiedad durante un año de construcción. y un recorte del 80% del impuesto inmobiliario durante 14 años. Expira en 2006. «Quién sabe lo que deparará el futuro para el alquiler de oficinas», dijo. «¿Y por qué no queremos más flexibilidad para los edificios de oficinas?» La administración del alcalde Eric Adams ha tomado algunas medidas para ayudar al propietario. Esto incluye establecer una oficina única para los propietarios que deseen realizar cambios. y cambios de zonificación que permitirían el uso residencial en Garment District e intentarían ampliar las reglas de zonificación flexibles. Ir a otras partes de la ciudad al permitir la rehabilitación de edificios construidos antes de 1990. Pero la clave permanece en Albany. Las exenciones fiscales y los cambios de zonificación podrían dar como resultado 20.000 apartamentos adicionales durante la próxima década. Según lo especificado por el Departamento de Urbanismo «El espacio de oficinas vacío y subutilizado no es bueno para nadie», dijo Dan Garodnick, jefe de planificación de la ciudad, en un comunicado enviado a THE CITY. «Las conversiones de oficinas son beneficiosas para nuestra ciudad: aumentan el espacio para un mejor uso. Ayudar a crear vecindarios más vibrantes y, por supuesto, crear viviendas muy necesarias”.
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