Precios versus inflación y el misterio de las hipotecas

El excelente WSJ de Mickey Levy dejó algunas reflexiones. La tasa de inflación ha disminuido. Pero todavía se sospecha que puede estar estancado en torno al 3-4%, pero el precio «es un 18,9% más alto que el suyo». [their] niveles preepidémicos”, y algunos precios clave subieron aún más. “Los alquileres siguen aumentando mientras los precios de la vivienda suben un 46,1%” está ganando terreno al fin de la inflación. (La tasa de cambio de precios) se vio confundida por la ira de los consumidores. Lo que sigue (y los votantes) es que los precios no son lo mismo que la inflación. Nuestra política monetaria actual ha olvidado los errores del pasado durante décadas. Si la inflación sube al 10% y los precios aumentan un 10%, es una victoria y una batalla que la inflación vuelva al 2% aunque los precios sigan siendo un 12% más altos de lo que eran. No siempre es así. Bajo el patrón oro Los precios se mantienen estables durante largos períodos de tiempo, lo que significa que a la inflación le sigue rápidamente la deflación. No apoyo en absoluto el patrón oro. Pero vale la pena recordar que es posible lograr más estabilidad de precios que estabilidad de inflación. ¿Por qué molestarse? Como señala Mickey, no todo es cuestión de precio. aumentó en la misma cantidad, especialmente «los sueldos y salarios aumentaron… sin seguir el ritmo del IPC y resultando en una disminución de los salarios reales». «La gente está insatisfecha» esto presenta Es un momento interesante para repensar conceptos fundamentales de la política monetaria que ya no existen. de mutuo acuerdo Los salarios son mucho más rígidos que los precios. Con el tiempo, los salarios se pondrán al día. Pero será un proceso largo y polémico. Después de que la inflación aumentara ¿No sería mejor que los precios cayeran bruscamente para igualar los niveles salariales nominales actuales? «Restaurar los salarios reales» tiene efectos positivos que incluso la Reserva Federal y aquellos preocupados por la desigualdad podrían apreciar. HipotecasMickey También apunta a un misterio fascinante de nuestro mercado hipotecario: decenas de millones de propietarios de viviendas que obtuvieron hipotecas a tasas inferiores al 3% entre 2020 y 2021 ahora no están dispuestos a vender. El resultado es una escasez de viviendas en el mercado y un aumento de los precios. …lo que a su vez ha socavado la movilidad laboral. En el pasado, esto ha sido un factor importante para la eficiencia de la producción y el mercado laboral. en los Estados Unidos Si desea protegerse de tasas de interés hipotecarias más altas comprando una hipoteca de tasa fija, Sólo puedes hacer esto en grupos. con una casa en particular No se puede decir simplemente: “No quiero verme afectado por el aumento de las tasas de interés. Pero tal vez quiera mudarme y seguir teniendo una casa grande”. Así que estamos atrapados en este interesante enigma. Tasas de interés más altas para luchar contra la inflación Como resultado, las personas se ven obligadas a estacionar en sus casas automóviles que realmente no necesitan. Falta de voluntad para mudarse a un trabajo mejor en otro lugar, reducir su tamaño, retirar dinero de su casa – zona mala y cara (Palo Alto), reducir su tamaño para dar cabida a más niños o padres ancianos, etc. Hipoteca no transferible. Financiación a tasa fija a 30 años con opciones complejas para prepagar y refinanciar cuando las tasas de interés caen. Y las pequeñas consecuencias del incumplimiento de un préstamo (tui) no son una ley natural. Este no es el caso en todo el mundo. Y realmente me fascinó hablar con economistas de otros bancos centrales. Respecto a sus preocupaciones muy diferentes, en muchos países casi todas las hipotecas tienen tipos de interés flotantes. Esto ha seguido el ritmo del fuerte aumento de las tasas de interés a corto plazo. En muchos de estos países No es fácil no pagar un préstamo. Si la tasa de interés aumenta del 2% al 6% y no puedes triplicar tus pagos mensuales. No puedes entregar las llaves del banco como lo harías normalmente en los EE. UU. En Suecia, me dijeron que si no pagas tu hipoteca, El banco embargará otros activos. todo tuyo Y también adornará su salario durante muchos años. Usted vivirá con un ingreso mínimo de asistencia social de aproximadamente $15,000 en el momento de esta conversación durante muchos años. Como resultado, los bancos centrales de estos países tienen preocupaciones completamente diferentes sobre el aumento de las tasas de interés. En lugar de preocuparse por cómo afectará el incumplimiento al banco. Les preocupa que la gente deje de gastar en otras cosas. Antes de incumplir la hipoteca Por tanto, la política monetaria (El aumento de las tasas de interés), que es sorprendentemente ineficiente en este momento en los EE. UU., podría ser significativamente más «productivo» con ese tipo de mercado hipotecario (sí, estimular un menor consumo es el objetivo de las tasas de interés). No conozco ninguna corriente principal Modelos que tienen esta diferencia. Pero parece ser un impulso de primer orden al impacto de las tasas de interés en la economía. Los banqueros centrales también están cada vez más preocupados por una reacción pública. Cuando los costos hipotecarios para toda la población pueden duplicarse rápidamente o más Regreso a los Estados Unidos ¿Por qué no puedes conseguir una hipoteca al cambiar de casa? ¿Por qué la protección contra los aumentos de las tasas de interés (una forma de seguro, en realidad) está ligada a permanecer en una sola casa? De esta manera, se pueden argumentar muchas razones legales, regulatorias y posiblemente incluso económicas. La tasa fija a 30 años fue una invención de la política inmobiliaria federal en la década de 1930. Los bancos ofrecían muy pocas hipotecas. Todo el mercado hipotecario está respaldado por garantías de crédito de la Administración Federal de Vivienda (Fannie, Freddy, etc.), por lo que si existen reglas hipotecarias aceptables. Dijo que no puedes cambiar de casa. No puedes cambiar tu casa. No importa cuáles sean las necesidades Los subsidios para versiones específicas de innovación de productos matan el producto. Un economista inmobiliario al que pregunté preguntó esto. Se sugiere que los originadores de hipotecas prefieran este método. Porque lo obliga a pagar tarifas de mudanza, y nadie sabe que los prestamistas no quieren que usted cambie una casa peor como garantía. No creo que ese sea el caso. Porque la aceptación de la casa se basa en reglas sencillas. Pero hoy en día es posible tener una idea brillante: ¿por qué los bancos no venden habitualmente swaps fijos minoristas por swaps flotantes? Se trata de contratos financieros estándar que existen desde hace décadas. Cómo funciona: Se contrata una hipoteca a tipo variable de alrededor del 2%, mientras que una hipoteca a tipo fijo supone un 3% además de la hipoteca. Usted acuerda con el banco que pagará el 3% anual, fijo durante 30 años, y el banco pagará una tasa de interés flotante sobre la hipoteca. Ahora mismo está en el 2%, pero si aumentan los tipos de interés El banco debe pagar el 5% y usted continúa pagando el 3%. Ahora puede vender su casa. Cuando consigues una casa nueva Utilizará una tasa de interés flotante (5%) para liquidar la hipoteca más alta de su nueva casa. Mientras usted continúa pagando el 3% de su bolsillo, hemos sintetizado una hipoteca portátil. ¿Por qué no sucede esto? Espero tus conjeturas en los comentarios. Los bancos intercambian divisas fijas por flotantes entre sí todo el tiempo. Por lo tanto, reducir el riesgo no es difícil. Naturalmente, a menudo me pregunto qué impuestos o regulaciones se interponen en el camino. Puedo pensar en algunas cosas. En primer lugar, obtiene la deducción del impuesto sobre los intereses hipotecarios sólo sobre la hipoteca real. Una hipoteca fija del 3% en realidad le permite deducir el 3% completo y pagará un impuesto sobre la renta fijo sobre los pagos flotantes. Esto es realmente un pago de seguro. Lo mismo ocurre con el seguro contra incendios. No deberían pagar impuestos, pero el IRS tiende a tratarlos de esa manera. Tal vez si la compañía de seguros vende el producto. Pueden presionar a Washington para que se regule la extensión de las exenciones fiscales. Pero entonces se pierde parte de la eficiencia del banco a la hora de realizar sus negocios correctamente. Dios sabe lo que haría falta para que los reguladores bancarios y los reguladores de protección financiera del consumidor se metieran con un producto que tiene tantos matices que la Reserva Federal finalmente sucumbió a la presión política para establecer condiciones. del cambio climático, como inundaciones o sequías, así como “tensiones sobre instituciones o sectores”. causado por cambios de política Confianza de consumidores y empresas ¿O cambios relacionados con la tecnología que serán parte de la transición hacia una economía con bajas emisiones de carbono”… cambios de política? OK City, ¿qué pasará con tu balance? Si los republicanos fueran elegidos y se desregularan los automóviles eléctricos, tal vez ese no sería el caso. ¿Cuáles son los «cambios de política» que los bancos deberían esperar? Además, los bancos deben implementar Un «análisis de escenarios relacionados con el clima», que no se denomina prueba de resistencia, se extiende «más allá del alcance de la planificación estratégica general de una institución financiera» y describe pérdidas potenciales en «Una situación grave pero posible» Si un yunque cayera del cielo… Pero yo divago. Con cosas como esta provenientes de agencias reguladoras ¿Quién tiene tiempo para crear y obtener la aprobación de un nuevo producto que realmente pueda servir a los propietarios de viviendas? y ayudar a desbloquear la oferta de vivienda en lugares necesitados. Si piensas en las barreras regulatorias O tal vez simplemente estemos esperando que las empresas de tecnología financiera más inteligentes se den cuenta de que los intercambios flotantes son un producto que los consumidores desean. (Los swaps también requieren que la contraparte deposite una garantía, es decir, suficiente efectivo para que la otra parte pueda estar segura de que el flujo de pagos continuará. Y en caso de incumplimiento en el pago, repercutirá igualmente en el lado de los hogares. El valor líquido de la vivienda debería actuar en consecuencia. para hipoteca Sería como reclamar una segunda hipoteca sobre el valor líquido de la vivienda. Por eso, al combinar los swaps minoristas con la emisión de hipotecas, se puede hacer que los bancos también proporcionen garantías. Aunque un precedente suficiente en caso de quiebra debería ser suficiente, dado que se trata de contratos minoristas (el frenesí de refinanciación de hipotecas fijas también es desconcertante) Conozco a muchos grandes economistas financieros y ninguno de ellos sabe cuál es el mejor momento para refinanciar una hipoteca a tipo fijo. ¿Por qué no vender hipotecas que están bajando pero que definitivamente no subirán? Pagarás unos cuantos puntos base más. Pero nos ahorramos gran parte de la complejidad y el costo de tomar esa decisión equivocada. Probablemente la misma respuesta que la anterior) Actualización: ofrezco El «seguro médico» existe desde hace mucho tiempo, es decir, el seguro contra el aumento de las primas del seguro médico. Si estás enfermo y tu seguro médico aumenta El seguro premium pagará una tarifa de seguro médico más alta o una suma global para permitirle hacerlo. Lo que recomiendo aquí es El «Seguro de aumento de la tasa hipotecaria» acepta hipotecas a tasa flotante y seguros de tasa de interés hipotecaria por separado. Si las tasas hipotecarias aumentan El seguro pagará una tasa más alta o una suma global para que puedas seguir adelante. Mientras lo hacemos La principal diferencia entre compra y arrendamiento es que Comprarlo le permite permanecer en la casa independientemente de que el alquiler suba o no. El arrendatario debe asumir el riesgo de que el alquiler aumente. Es sorprendente la cantidad de arrendamientos comerciales a largo plazo que se pueden conseguir. Pero los arrendamientos residenciales hacen que los alquileres aumenten cada año. El seguro de aumento de alquiler puede funcionar de la misma manera: alquiler por un año, comprar un seguro de aumento de alquiler. Y si el alquiler sube Si el seguro aumenta el alquiler, paga la diferencia o paga en un solo pago para poder hacerlo. (¡Los inquilinos sintetizan esto de alguna manera alquilando y luego votando sobre el control de alquileres!) Actualización 2: Como señalaron varios comentaristas, Otra forma de abordar el problema es permitir que los prestatarios recompren sus propias hipotecas. Tal como se hace en Dinamarca.

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