‘Efecto de bloqueo’ de la vivienda en EE.UU.: cuantificado

Manténgase informado con actualizaciones gratuitas. Simplemente regístrese en myFT Real Estate Digest, directamente en su bandeja de entrada. Una de las cosas que parecen extrañas de la economía estadounidense. es la resistencia de la vivienda a tipos de interés significativamente más altos. De hecho Las tasas más altas han ayudado a los precios inmobiliarios. Esto se debe a la naturaleza única del mercado hipotecario estadounidense. Esto se debe a la prevalencia de las hipotecas a tasa fija a 30 años en los Estados Unidos. La mayoría de los estadounidenses aseguran pagos mensuales baratos en la era de las tasas bajas. Pero si se mueven ahora Tendrán que conseguir una nueva hipoteca a un tipo más alto. Esto disuade a la gente de moverse. Como resultado, la oferta de vivienda ha disminuido. y ayudar a sostener los precios Este es actualmente un problema conocido. Pero la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda ha tenido dificultades para cuantificarlo. «El efecto de bloqueo» fue tratado en el informe de marzo, que FTAV acaba de ver gracias a Torsten Sløk de Apollo. Aquí está el resumen, con Alphaville enfatizando: Las personas pueden estar «bloqueadas» o restringidas en sus capacidades financieras. cambios, como no poder mudarse de casa, cambiar de trabajo, vender acciones o reequilibrar las carteras de inversión Mover la cuenta financiera Ajustar las pólizas de seguro, transferir ganancias de las inversiones. o heredar riqueza estos conflictos ya sean institucionales, legales, personales o impulsados ​​por el mercado. A menudo se pasa por alto El sector inmobiliario residencial es un ejemplo de este desafío con la inmovilidad. altos costos de transacción y riqueza concentrada en los Estados Unidos Casi 50 millones de hipotecas activas tienen tipos de interés fijos. Y la mayoría de ellos tienen tasas de interés mucho más bajas que la tasa actual del mercado. causando desincentivo a la venta Este documento encontró que cada El porcentaje en el que la tasa hipotecaria de mercado es mayor que la tasa de interés de origen. La probabilidad de venta se reduce un 18,1% Este bloqueo del tipo hipotecario provocó una caída del 57% en las ventas de viviendas con hipotecas a tipo fijo en el cuarto trimestre de 2023 y evitó 1,33 millones de ventas entre el segundo trimestre de 2022 y el cuarto trimestre de 2023, provocada por la caída de la oferta. Los precios de las viviendas aumentarán un 5,7%, compensando el impacto directo de las tasas más altas, que bajaron los precios en un 3,3%. ¿Cómo limitan las tasas hipotecarias el movimiento? Como resultado, la gente no vive en las casas que desea, los precios aumentan y la asequibilidad empeora. Ciertos grupos de prestatarios con menor acumulación de riqueza tienen menos capacidad para planificar estratégicamente las ventas. Esto resulta en un empeoramiento de la desigualdad. No pusimos en negrita la última frase anterior. Pero es un argumento paralelo interesante de los autores del informe, incluidos Ross Batzer, Jonah Coste, William Doerner y Michael Seiler. Sugieren que los estadounidenses ricos pueden programar sus ventas de manera más estratégica. Esto da como resultado que la desigualdad de riqueza se amplíe con el tiempo, y “incluso si las tasas de interés disminuyen moderadamente, Pero es probable que estos efectos persistan en los años venideros”. Pero si miras más profundamente que eso Este artículo explora la idea de hacer que las hipotecas estadounidenses sean más asequibles. Puede ser trasladado o asumido por nuevo comprador. ¿Y qué efectos podría tener? Lo más destacado de FT Alphaville a continuación: Las características de alivio del mercado que existen internacionalmente o que se han utilizado en el pasado en los Estados Unidos incluyen (1) portabilidad, mediante la cual los propietarios pueden mantener sus términos financieros cuando se mudan a otra casa, o (2) ) Asunción, mediante la cual el El vendedor puede transferir los términos de la hipoteca al comprador. Puede que valga la pena considerar ambas posibilidades desde el punto de vista político. Es probable que la portabilidad resulte más atractiva tanto para los transportistas como para los propietarios de billetes. Porque solo hay activos No es el prestatario quien cambiará. En ese caso Esto puede resultar en una mayor “compra” ya que el prestatario original se transfiere todos los beneficios de la transferencia a sí mismo. En lugar de compartir beneficios (con una tasa de interés inferior a la del mercado) a otras personas Los estudios existentes que utilizan préstamos de la FHA y VA muestran que sólo 1/3 de los beneficios de asumir el préstamo se convierten al precio de venta de la vivienda (Sirmans, Smith y Sirmans, 1983). usar. Debido a que las tasas hipotecarias han caído desde principios de la década de 1980, se encuentran disponibles hipotecas portátiles con tasas más altas. (en lugar de un préstamo asumido) aumentará el plazo de la hipoteca. Esto hace que los bonos sean más sensibles a las tasas de interés. Además, la mayor duración se concentra en los préstamos con tasas de interés bajas y los valores de mercado inferiores a la paridad ahora requieren que estos préstamos se paguen a su valor nominal. Eliminar el bloqueo con hipotecas portátiles Esto (o se suponía) obligaría a los prestamistas e inversores a seguir cobrando tasas de interés inferiores a las del mercado sobre estos préstamos. Se debe cobrar una tasa de interés más alta en el origen para que los inversores absorban este mayor riesgo. Aunque hemos enumerado los posibles beneficios de cancelar su inicio de sesión, Pero el efecto sobre la tasa de interés de equilibrio y los precios del crédito podría ser un tema para futuras investigaciones. como se especifica en el documento Ambos son portátiles y predecibles en Canadá. En Dinamarca, los prestatarios pueden recomprar sus hipotecas al valor de mercado. Sin embargo, las tasas hipotecarias en otros lugares tienden a ser más altas. Tiene una vida útil más corta Y, a menudo, con tasas más variables, la hipoteca estadounidense a 30 años es verdaderamente una bestia única. Y también vale la pena recordar que el mercado hipotecario estadounidense Todo depende de la intransferibilidad. La escala de tales cambios de precios puede ser muy grande. Poner fin a los problemas de inicio de sesión Aunque es algo bueno Pero puede causar peleas.