Quédese o salde la deuda: ¿Por qué su hipoteca no puede trasladarse con usted?

Una pareja joven celebra la propiedad de una vivienda. Fue un hito emocional y financiero en la psique estadounidense. Esto a pesar de que millones de propietarios estadounidenses están cada vez más dispuestos a mudarse. Si pudieran aumentar las tasas de interés hipotecarias que fijaron por debajo de cuatro puntos porcentuales, “Odiamos el área a la que nos mudamos. Pero no pudieron justificar otro movimiento debido a las tasas hipotecarias”, dijo Ben Young, quien compró en 2021 a una tasa de interés hipotecaria de 2,25 millones de hipotecas que se emitieron o refinanciaron a tasas de interés récord. Los propietarios de viviendas que mantienen tasas de interés del 2,8 por ciento están teniendo dificultades para salir de sus viviendas actuales. A menudo, quedarse tiene sentido para cada familia. Al menos en términos de finanzas. Pero tanto el mercado inmobiliario como la asignación laboral están sufriendo. Las tasas hipotecarias a 30 años siguen siendo mucho más bajas que los promedios históricos. Pero casi se ha duplicado en los últimos tres años. Junto con las tasas de interés de la Reserva Federal. Los efectos psicológicos del shock por las pegatinas son significativos. después de subestimar el daño de la inflación Aquí es donde se producirá el dinero suelto después de la epidemia. La Reserva Federal también ha corregido excesivamente ajustando bruscamente la inflación en el pasado. Ha aumentado las tasas de interés 11 veces desde la primavera de 2022. La tasa de interés promedio de una hipoteca fija a 30 años era de más de seis puntos porcentuales en septiembre de 2022, y se ha mantenido allí. Cualquiera que fije una tasa baja está pensando dos veces antes de renunciar a los impuestos sobre la propiedad de Louis Insurance. Y todos los gastos de manutención afectan los gastos mensuales del propietario. y en algunos casos, hace que el diferencial de tasas de interés sea más estrecho. Pero para muchas personas y psicológicamente Es difícil renunciar a pagos hipotecarios bajos garantizados. “Definitivamente me siento atrapado aquí”, me dijo. “Tenemos un nuevo hijo. Y está esperando que baje el precio para poder conseguir su propia habitación. Tendrá que compartir con su hermana hasta entonces”. Las decisiones racionales de un individuo crean colectivamente un gran problema. Incluso si no lo compran. Millones de propietarios también refinanciaron durante los años de tasas bajas. En la primavera de 2022, el 92,8 por ciento de los propietarios de viviendas tenían tasas hipotecarias inferiores al seis por ciento. Seis de cada 10 propietarios todavía tienen hipotecas por debajo del cuatro por ciento. Las hipotecas a tipo fijo son en realidad ajustables. Porque hay opciones de refinanciamiento disponibles. Pero sólo en una dirección. Los prestatarios refinancian para reducir los pagos. Por tanto, el ajuste de los tipos de interés difícilmente disminuirá en absoluto. Cuando el comprador refinancia En general, El nuevo banco emite una nueva hipoteca y liquida la anterior. El prestamista original recuperaría el capital para prestar al 7 por ciento, en lugar de esperar a que la hipoteca a 30 años caiga a sólo el 2,8 por ciento ahora. Lo mismo ocurre con otras transacciones voluntarias. Todas las partes se beneficiarán. Las tasas hipotecarias bajas son muy buscadas y no se pueden transferir. Una vez “fijadas”, las tasas hipotecarias relativamente bajas actúan como un ancla emocional y económica. Es menos probable que los propietarios de viviendas asciendan en la escala inmobiliaria. (Mudarse la casa inicial a una casa más grande o a un distrito escolar más deseable) y también es menos probable que se reduzca y siga adelante a medida que cambia la demanda, tanto la oferta (las casas existentes ingresan al mercado) como la necesidad. (Personas que buscan una nueva casa) frenada por el bloqueo de las tasas hipotecarias El mercado inmobiliario está lento. Esto ayuda a explicar por qué, en agosto de 2024, el número de viviendas en venta en Estados Unidos sigue estando un 38 por ciento por debajo de su pico de julio de 2016 y un 26 por ciento por debajo del nivel de agosto de 2019. ¿Qué tan altos son los costos hipotecarios? Según una investigación de los economistas Jack Liebersohn y Jesse Rothstein, una diferencia de 2,7 puntos porcentuales entre la tasa fijada y las tasas existentes haría que el saldo hipotecario promedio – el «precio» de la medida – aumentara en $49,400, dijeron los economistas Na Zhao. de la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas encontró que un aumento típico de la tasa hipotecaria de 100 puntos básicos aumentaría el ingreso anual requerido para obtener un préstamo en $10,000. cada aumento (De tasas de interés de 4,0 a 5,0 o de 5,5 a 6,5). “Se agregan alrededor de cinco millones de precios de viviendas adicionales para viviendas en el mismo rango de precios o similar. Sólo una de cada cinco familias estadounidenses tiene ingresos suficientes para calificar para obtener un precio promedio”. casa con siete por ciento de interés. Durante tiempos económicos turbulentos Mudarse de casa es un costo importante que podría evitarse por completo si estuviera fuera durante al menos unos años más con la tasa de ventas de liquidación reprimida por la pandemia. Los propietarios de viviendas que enfrentan esos incentivos tienen más probabilidades de quedarse. Los datos confirman que la movilidad disminuye a medida que aumentan las tasas hipotecarias. Liebersohn y Rothstein calculan que el bloqueo de las tasas desalienta 660.000 movimientos en 2023, lo que le costará a la economía 17.000 millones de dólares ese año. La dependencia hipotecaria reduce la movilidad laboral. Mientras tanto, el mercado inmobiliario está bloqueado. También lo es la movilidad laboral. Las personas que compraron una casa al precio normal en 2016 (3,5 por ciento) pagarán casi un 40 por ciento más cada mes. Si solicitaran un nuevo préstamo hipotecario por el precio de la misma casa a la tasa típica actual de alrededor del 7 por ciento, un estudio muestra que los pagos hipotecarios aumentan anualmente en $5,000 al mudarse a una casa nueva con un precio similar. Pero dado el aumento de los precios de las viviendas y de los impuestos a la propiedad, los investigadores Julia Fonseca y Lu Liu informan que «el bloqueo de la hipoteca es un ajuste La asignación geográfica de la mano de obra conduce a un desajuste entre trabajadores y empleos. Esto se debe a que algunos hogares renuncian a oportunidades de empleo mejor remuneradas. Dados los costos financieros impuestos por el bloqueo hipotecario, los hogares bloqueados tienen la mitad de probabilidades de mudarse en respuesta al crecimiento potencial de los salarios. Una diferencia favorable en salarios o costo de vida debe ser más que adecuada para atraer a alguien a alcanzar su potencial al mudarse a una nueva ciudad. o incluso al otro lado de la ciudad Otra cosa: es menos probable que las tasas hipotecarias fijas se transfieran hacia o desde el trabajo por cuenta propia. Y la disponibilidad de trabajos desde casa puede hacer que las personas sean menos propensas a mudarse. Opciones internacionales Otros países han experimentado formas de aliviar el bloqueo. en el Reino Unido y Canadá Muchas hipotecas son transferibles. Esto significa que puede transferir los términos de la hipoteca de su propiedad existente a su nueva propiedad. En general, Los estadounidenses deben hipotecar específicamente sus propiedades. Y hay que empezar de nuevo con un nuevo tipo de interés y condiciones de amortización. comprar una propiedad la próxima vez Se pueden asumir otras hipotecas internacionales. Esto significa que puede vender su hipoteca a un precio bajo y satisfactorio para el comprador junto con la propiedad. Cada propietario-ocupante debe calificar según los términos originales del préstamo. ¿Dónde podemos encontrar préstamos hipotecarios asequibles en los Estados Unidos? Entre los préstamos emitidos por la Administración Federal de Vivienda (FHA), el Departamento de Asuntos de Veteranos (VA) y algunos préstamos del Departamento de Agricultura (USDA), las complejas regulaciones sobre préstamos hipotecarios hacen que estas opciones sean ilimitadas para la mayoría de los estadounidenses. O al menos aquellos que lo compraron sin asistencia federal. La Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda, en nombre de Fannie Mae y Freddie Mac, dijo a The New York Times y American Banker a principios de este año que Opciones de hipotecas portátiles “No bajo consideración” para el público en general El Times concluyó que “Según la ley No hay forma de separar ese préstamo de la propiedad colateral y volver a vincularlo a una nueva propiedad”. Los rápidos cambios en las tasas hipotecarias mantienen a flote a los propietarios. y los mercados inmobiliario y laboral sufrir las consecuencias Es menos probable que las personas se muden a una casa más grande o a un trabajo mejor. Esto provoca que la movilidad económica se estanque. Mientras que otros países Descubra soluciones creativas de libre mercado para reducir el impacto de la dependencia hipotecaria. Pero el complejo entorno regulatorio de Estados Unidos hace que estas opciones sean inaccesibles para la mayoría de los compradores. La portabilidad tiene sus propias características, como períodos de préstamo más cortos y criterios de elegibilidad elevados. La portabilidad y la previsibilidad también plantean riesgos importantes para los inversores que compran hipotecas titulizadas. poderosos grupos de interés Esto incluye a las instituciones financieras que ahora establecen sus propios términos y a los agentes hipotecarios que se benefician de la suscripción y sustitución de cada nueva hipoteca emitida. También desempeña un papel en el mantenimiento del status quo. Proporcionar al mercado hipotecario más opciones para los estadounidenses podría beneficiar a la economía. Pero será necesario un gran esfuerzo de lobby. Los bloqueos hipotecarios son sólo un ejemplo de las consecuencias, aunque inevitables, de pedir a la Reserva Federal (o a cualquier otro grupo humano) que ejerza discreción en estos asuntos macroeconómicos. La Reserva Federal recientemente recortó las tasas de interés en 50 puntos básicos y se espera que vuelva a recortarlas antes de diciembre. Pero los propietarios de viviendas seguirán sintiéndose atrapados en sus hipotecas. Y la economía en general seguirá sintiendo la tensión causada por las tasas recientemente bajas artificialmente… hasta entonces. Esperamos menos señales de «venta» y más decisiones «pasivas» a medida que los incentivos financieros limiten el movimiento económico. Laura Williams es estratega, autora y educadora en comunicaciones en Atlanta, Georgia, y una apasionada defensora del pensamiento crítico. Personal Freedom y Oxford Comma Reciba notificaciones sobre nuevos artículos de Laura Williams y AIER.