¿Explica la Construction Alliance el aumento de los alquileres?

Vista aérea de la casa recién construida de un desarrollador cerca de St. John’s, Florida, 2024. Para el hombre con el mazo antimonopolio. Todo suena como un clavo de monopolio Recientemente, el activista antimonopolio Matt Stoller atribuyó los aumentos de los alquileres y el anémico crecimiento de la oferta de viviendas desde 2007 a una mayor concentración en la industria de la construcción de viviendas en las regulaciones locales sobre el uso del suelo. ¿Es correcta su descripción de un YIMBY «ruidoso»? Comencemos con lo que hizo bien. Muchos mercados se han concentrado cada vez más en la industria de la construcción de viviendas desde 2007, pero esta tendencia es el resultado de políticas gubernamentales conscientes posteriores a la crisis financiera para endurecer los controles sobre los préstamos hipotecarios, como probablemente cree Kevin Erdmann del Mercatus Center que estas políticas están poniendo El trabajo de Erdmann, que es consistente con el trabajo realizado en la década de 1990 y principios de la década de 2000 por Ed Glaeser de Harvard, Raven Saks Molloy de la Reserva Federal, Joseph Gyourko de Penn y Bill Fischel de Dartmouth, entre muchos otros, demuestra la escasez de viviendas. . Existía antes de 2007, al menos en muchos mercados. De hecho, las estrictas normas de zonificación han sido la razón por la que las viviendas son caras y difíciles de encontrar desde al menos 1972. El aumento de la concentración de constructores es un fenómeno que ha ocurrido recientemente, pero no lo es. Buenas noticias para la tesis de que la concentración de los constructores ha impulsado el crecimiento de los alquileres. Pero Stoller tiene otra evidencia: el uso de «bancos de terrenos» por parte de los constructores para comprar lotes de terreno y almacenarlos para su posterior desarrollo. Él llama a esto evidencia de comportamiento monopolístico: Muy interesante. Sospecho que también habrá efectos monopolísticos. Aquí está el director ejecutivo de Toll Brothers, Doug Yearley, hace unos años: “Estamos trabajando en un banco de tierras individual. Donde confiamos los contratos a banqueros de tierras profesionales. “Luego estamos creando empresas conjuntas con firmas de capital privado en Wall Street o con nuestros amigos en la industria de la construcción de viviendas. Otros creadores” (énfasis en el original) ¿Qué significa exactamente esa cita? No lo sé, pero parece una locura que los principales constructores de viviendas se unan para comprar terrenos. Cuando eso fácilmente podría conducir a la exclusión de la oferta del mercado. e impedir que los pequeños promotores compitan para construir viviendas más baratas. Pero ni los «bancos de tierras» ni las empresas conjuntas son prueba de un comportamiento monopolístico. (Se suprimen intencionalmente múltiples desarrollos para aumentar los precios y las ganancias de las nuevas viviendas). El desarrollo de tierras es un negocio increíblemente arriesgado. Debe intentar estimar cómo serán las condiciones del mercado en los próximos años una vez que haya aprobado su licencia y su nueva unidad esté lista para mudarse. Pero al mismo tiempo, está acumulando una enorme cantidad de deuda que necesita comenzar a pagar de inmediato. No es una buena idea desarrollar cada terreno que posee de inmediato. Mientras observa las fluctuaciones en el mercado inmobiliario y, si es necesario, elimine los puntos negativos. Por la misma razón Tiene sentido distribuir el riesgo entre múltiples socios financieros que comparten una visión de largo plazo. Stoller cita un documento de trabajo del economista de la Universidad Johns Hopkins, Luis Quintero, como evidencia de que la concentración del mercado en la construcción de viviendas está elevando los costos de la vivienda, aunque se trata de un informe serio. Pero también existen algunas limitaciones metodológicas. Esto puede explicar por qué se ha debatido durante siete años sin haber sido revisado por pares. (Céntrese en algunos mercados de la costa este Define el mercado inmobiliario de una manera inusualmente estrecha. Y esta herramienta parece funcionar sólo con la condición de que en su mayoría capture únicamente tendencias temporales. No es una variación transversal. Pero después de eso se puede hacer. (Hay muchos factores omitidos que tuvieron tendencia durante el mismo período). Quintero puede tener razón en que la concentración de los constructores de viviendas reduce la oferta de viviendas y aumenta los costos. Pero aún no se ha demostrado. Y en el mejor de los casos es un factor menor en comparación con las restricciones de zonificación que menciona YIMBY. Para poner la discusión en perspectiva. Miré las fuentes que utiliza Stoller para los datos de concentración de creadores. (participación de los mercados controlados por los 10 principales) y luego para cada uno de estos mercados Trazo la relación con la medida más reciente del costo de la vivienda. (“Paridad de precios regional”) preparado por la Oficina de Análisis Económico Los resultados están a continuación. La relación entre la concentración de los constructores y los costos de la vivienda en estos 50 mercados es cero y completamente plana. Ahora bien, tal vez se pueda idear un modelo causal sofisticado. Donde puedes mostrar pequeños efectos positivos cuando controlas X, Y y Z o encuentras algún tipo de causalidad inversa. Pero esta historia debería hacernos sospechar mucho de los creadores. No puede ser más que una lejana explicación secundaria o terciaria de por qué algunos mercados son más caros que otros. El área metropolitana de Cincinnati, por ejemplo, es uno de los mercados de mayor concentración. (¡97,2 por ciento de participación de mercado para los 10 principales constructores!) Pero es uno de los lugares más baratos para vivir (¡83,7 por ciento del promedio nacional!) Seattle no está concentrada en absoluto (compartieron los 10 primeros con un 59,4 por ciento), pero es relativamente caro. (154,8 por ciento del promedio de EE. UU.). Ahora bien, ¿qué sucede cuando comparamos los costos de la vivienda en 2022 con las medidas locales de control del uso del suelo residencial que se utilizan con mayor frecuencia? Tienes esto: ¡Esa sí que es una relación sólida! Se podría objetar aquí una historia causal: tal vez los mercados de alta demanda sean más propensos a ver aumentar los costos de la vivienda y tratar de adoptar más regulaciones. Pero incluso estas historias alternativas confirman el impacto de la regulación en los costos de la vivienda. Las áreas con alta demanda controlan la oferta para proteger el valor del propietario. No todos los problemas de la economía estadounidense implican una falta de competencia. Y no todas las políticas Las “soluciones” dirigidas a este problema mejorarían las cosas. La propuesta de Stoller de reducir los costos del crédito entre grandes y pequeños constructores podría costar más el crédito a todos. Los grandes creadores corren más riesgo. Por lo tanto, los financistas reducirán los préstamos si se ven obligados a prestar al mismo tipo de interés a grandes y pequeños constructores. Una financiación más cara significa… menos construcción y viviendas más caras. Escuchemos a YIMBY y legalicemos la construcción en zonas de gran necesidad. Jason Sorens Ph. Jason Sorens .D. También es el investigador principal de AIER. Atlas de zonificación de New Hampshire Jason fue anteriormente director del Centro de Ética en la Sociedad del St. Anselm College. Ha investigado y escrito más de 20 artículos de revistas y libros revisados ​​por pares para editoriales universitarias. El trabajo fundamental de McGill-Queens sobre el secesionismo y un libro que se actualiza cada dos años para el Instituto Cato, Libertad en los 50 estados (con William Ruger). Su investigación se centra en la política de vivienda y la regulación del uso del suelo. Política estatal de Estados Unidos Federalismo fiscal y movimientos por la independencia y la independencia regional en todo el mundo. Ha enseñado en Yale, Dartmouth y la Universidad de Buffalo, y ha ganado dos veces premios a la mejor enseñanza en su departamento. Vive en Amherst. Nuevo Hampshire Reciba notificaciones sobre nuevos artículos de Jason Sorens y AIER.